prodazha-selhozzemel-e1493724528438.jpg

Открытие рынка земли в Украине становится все более реальным. Министерство агрополитики Украины недавно заявило, что готово передать правительству свой законопроект об обороте сельскохозяйственных угодий уже к концу апреля. Этот документ пополнит довольно объемную папку уже пылящихся в парламенте законопроектов на тему рынка земли. Однако, по мнению экспертов, у этого документа шансы быть принятым самые высокие.

Для предоставления следующего транша МВФ власти Украины пообещали разрешить продажу угодий. Выделяя Украине очередной транш, Фонд особенно настаивал на этом условии. При этом блок Петра Порошенко подготовил запасной вариант на случай, если депутаты будут сопротивляться. Член БПП Алексей Мушак нашел нужное количество подписантов и подал представление в Конституционный суд с просьбой отменить земельный мораторий. И если до этого времени депутаты не пропишут правила, по которым будут продаваться угодья, ими начнут торговать, как любым другим товаром – по законам рынка.

Есть еще один вариант открытия рынка, который поддерживают отдельные группы в парламенте и премьер-министр Украины Владимир Гройсман – разрешить продажу, но не больше 200 га в одни руки.

На данный момент вопрос остается только в том, что окажется более выгодным крупным украинским землевладельцам. Они как могут тормозят открытие рынка земли, хотя по сути, уже и так контролируют большую долю всех украинских полей.

На прошлой неделе в Киеве проходила конференция Agri Invest Forum 2017. Там собралось около 1000 представителей украинского агробизнеса. Среди них был проведен опрос относительно купли-продажи земли. Результат — 72% против.

Продать по-хитрому

В последнем законопроекте от министерства агрополитики Украины предлагается продавать не саму землю, а права на ее аренду. Чиновники полагают, что это «снимет социальное напряжение в обществе» и «устроит крупных игроков рынка в плане прогнозируемости».

Идею продавать, но не больше 200 га профильный министр Кутовой на недавней встрече с прессой раскритиковал, отметив, что она открывает возможности для построения очередных схем.

«Это приведет к тому, что землю необходимо будет скупать на подставных лиц, что граничит с уголовной ответственностью. Кроме того, вырастет размер арендной платы, а также предполагается установление платы в местные бюджеты для развития территорий. Безусловно, это увеличит расходы агрохолдингов», — согласился с министром и управляющий партнер адвокатского объединения Suprema Lex адвокат Виктор Мороз.

Однако сам Кутовой предлагает, по большому счету, консервацию существующей системы — и сейчас агрохолдинги так же само берут в аренду селянские паи, и платят им за это паевые.

«Существует несколько схем, которые используются агробизнесом для получения прав на сельскохозяйственные земли. Наиболее распространенная — аренда паев у населения, эмфивтезис (передача права пользования сельскохозяйственным участком на долгосрочной основе — прим.ред.), передача земли в залог, приобретение корпоративных прав в фермерских хозяйствах», — рассказывает Виктор Мороз.

По словам адвоката, схемы выгодны тем, что позволяют агрохолдингам собирать земли без каких-либо обязательств по уплате налога за землю и прочих платежей, и по относительно невысокой стоимости.

Формально продажа права аренды подразумевает проведение открытых конкурсов, на которых бы формировалась честная цена. Но основная проблема в том, что претендент на земли, как правило, один – ближайшее хозяйство. У селян тут остается 2 выхода – согласится на его цену или обрабатывать землю самому. Арендовать отдельный лоскут земли в пару гектаров заезжие землевладельцы из других регионов явно не будут.

Обесцененная земля

В среднем украинские селяне получают за свои паи всего по 1000 гривен в год за гектар. В некоторых регионах сумма еще меньше. Так, в Херсонской области – всего 760 гривен, в Запорожской – 720 гривен, а на Закарпатье – менее 600 гривен. Самые ценные полтавские и черкасские черноземы землевладельцы оценили в 2,2 тысячи гривен за гектар.

Руководитель Украинского аналитического центра Александр Охрименко считает, что с учетом средней рентабельности сельхозпроизводства в 30%, агрохолдинги вполне могли бы платить за среднестатистический гектар 10 тысяч гривен в год.

По данным Укрстата, на начало 2017 г. в Украине насчитывается 6,9 млн. владельцев паев. Общая площадь их угодий составляет 27,7 млн. га — это 80% всех пахотных земель Украины.

Не менее 75% угодий сдается в аренду. За этот земельный куш агрохолдинги платят около 21 млрд. гривен (около $780 млн.).

Однако, как показали опросы профильных ассоциаций, фермеры склонны, скорее, переоценивать свое имущество, чем недооценивать его. Они справедливо полагают, что черноземы, в условиях глобального мира, – одна из самых надежных валют.

Если бы рынок земли открыли прямо сейчас, средняя стоимость гектара не опустилась бы ниже $3 тысяч. То есть, за те же 20,7 млн. гектаров, которые сейчас арендуются, агрохолдингам нужно было бы заплатить $62,1 млрд. Это заведомо неподъемная сумма для украинских землевладельцев.

Кто скупит землю?

Заместитель главы Украинской аграрной партии Денис Марчук считает, что не все так однозначно.

«В быстром открытии рынка земли заинтересован, прежде всего, спекулятивный капитал и коррумпированные чиновники, которые планируют заработать на ценовой разнице при купле-продаже. Что касается крупных агрохолдингов, то они готовятся к открытию рынка земли. Хотя и нельзя сказать однозначно, что им это выгодно. Учитывая, что земельные банки агрохолдингов составляют 100 тысяч га и более, даже при сегодняшней заниженной стоимости земли, цена ее покупки составит сотни миллионов долларов. Таких денег ни у одного агрохолдинга нет. Поэтому они будут вынуждены искать эти средства на фондовых биржах, что является долгосрочным процессом», — пояснил Марчук.

Эксперт не исключает, что некоторые бизнесмены, которые таки найдут деньги, кинутся скупать земли, пока они не начали расти в цене. Аналитики не сомневаются, что рано или поздно это произойдет. Не исключают также, что уже через несколько лет гектар украинских черноземов будет стоить $5-6 тысяч и больше.

Однако их могут опередить иностранцы, для которых сотня миллионов долларов за плодородные почвы не является проблемой. При этом все понимают, что запрет продавать земли иностранным гражданам будут легко обходить. Так, предприятия будут регистрировать в Украине и на украинцев, либо покупая земли на уже существующие фермерские хозяйства.

«Кто им сказал, что землю будут покупать по таким ценам?»

Один из крупных бизнесменов, который занимается аграрным бизнесом, скептически оценивает перспективы развития рынка земли, даже если разрешат ее продажу.

«Главный, кто заинтересован в разрешении продажи земли — это бывшие и нынешние сельские жители, владельцы паев», — говорит предприниматель.

По словам агрария, большинство из селян не намерены или не имеют возможности заниматься своим сельхозпроизводством. Поэтому они вынуждены за копейки сдавать землю в аренду и ехать на работу в город, либо вообще сидят без работы.

«Они находятся в предвкушении того, что как только разрешат продавать паи, они тут же и толкнут их по хорошей цене — за несколько тысяч долларов за гектар минимум. Но кто им сказал, что будут такие цены? Земля — это средство для зарабатывания денег. Их можно с земли получить двумя способами. Первый — заниматься сельхозпроизводством. Второе — сдавать в аренду. Цену аренды вы знаете. Она будет 100 лет отбивать покупку. Рентабельность же выращивания основных сельхозкультур позволит отбить вложения в течение 7-10 лет в лучшем случае при цене в 3-4 тысячи за гектар. Это космические сроки для инвестирования в Украину», — считает предприниматель.

По словам землевладельца никто не знает, что будет в Украине через 2-3 года, не говоря уже о 10-летней перспективе. Также нужно помнить о правовом и политическом «беспределе». Предприниматель отмечает, что любую покупку в Украине можно оспорить, а любой актив могут отобрать вооруженные люди и коррумпированные правоохранители.

«Я уже не говорю о том, что никто никогда активы за свои собственные средства не покупает. Только за заемные. О процентах в наших банках я промолчу. Выходить на западные банки или же размещать акции на фондовых биржах Европы, выпускать еврооблигации? На ближайшие годы этот путь для подавляющего большинства украинских компаний закрыт после серии дефолтов и реструктуризации ранее взятых кредитов. Поэтому те, кто сейчас работает на земле даже после разрешения на куплю-продажу не бросятся скупать землю, предпочитая и дальше ее арендовать. Либо будут скупать, но очень дешево — по несколько сот долларов за гектар», — пояснил аграрий.

Он также добавил, что ситуация может измениться только если в Украину зайдут крупные международные игроки, для которых земля — это не средство товарного производства, а стратегическая подушка безопасности. Например, Китай или же страны Персидского залива.

То есть, массовую скупку земель могут запустить лишь иностранные деньги. Но они появятся, только если разрешить скупать землю нерезидентам официально. В таком случае под последующую перепродажу иностранцам начнется скупка паев различными украинскими физическими и юридическими лицами. Но под то, чтобы заниматься сельхозпроизводством землю скупать никто из украинцев не будет. Предпочтут ее и дальше арендовать.

«Вложить миллиарды долларов в землю, которые окупятся через 10 лет в лучшем случае — это не по нашим понятиям», — подытожил предприниматель.

Если же с новыми хозяевами о нормальных условиях договорится не получится — то многие просто уйдут с рынка и продадут бизнес.

Копирование материалов с сайта разрешено с указанием ссылки на источник