Бизнес-центры Донецка: как выживает отрасль

biznes-tsentryi-Donetska.png

Обзор аренды офисной недвижимости до начала боевых действий в Донбассе и текущая ситуация на столичном рынке

До начала военных действий, на рынке офисной недвижимости в Донецке насчитывалось более 50 бизнес-центров. Девелоперская активность в столице характеризовалась достаточно высокой активностью. Активно строилась как жилая недвижимость, так и офисная. Причём различного класса, уровня и в любой ценовой категории.

С начала конфликта прекратили свою деятельность такие офисные центры Донецка как БЦ «Пушкинский», «Скиф», «GoldenHouse», «Ducat», «Северный» и др.

При этом работу практически не останавливали БЦ «GreenPlaza», «CentaurPlaza», «Фаворит-2002», «Столичный», «Пальмира» и БЦ «Акула».

DNR LIVE собрал основную информацию о бизнес-центрах в Донецке.

крупнейшие бизнес центры донбасса

Спрос и предложение

С 26 мая 2014 года, когда начались активные боевые действия, сегмент офисной недвижимости в Донецке не просто просел, а рухнул. Строительство и ввод в эксплуатацию новых офисных площадей были прекращены.

Боевые действия, мощный отток предпринимателей, беспрецедентная эмиграция населения, экономическая блокада территории ДНР – полный коктейль причин, по которым колоссальное количество офисов опустело.

Однако, как утверждают участники рынка, в Донецке с началом 2015 года спрос на аренду офисов стабильно растет. Лучшие офисы с лучшими видами, условиями и ценами разошлись еще до конца 2015 года.

Сегодня спрос сократился, но то, что он есть, подтвердили все собеседники DNR LIVE. А это значит, что ситуацию с осторожностью можно оценить, как условно стабильную.

Корреспонденты DNR LIVE связались практически со всеми представителями бизнес-центров в Донецке, но информацию о заполняемости офисных помещений никто не предоставилл. Однако с уверенностью можно сказать, что самыми заполненными являются «Столичный» и «CentaurPlaza 2».

Несмотря на то, что экономика ДНР еще находится на этапе восстановления, показатели рынка офисной недвижимости в Донецке улучшились. Особенно в центральном деловом районе столицы.

Средняя арендная ставка на офисные помещения в Донецке в текущем году колеблется в диапазоне 150-350 р. за квадратный метр. Исходя из допущения, что курс рубля к доллару США останется на стабильном уровне, ожидается, что до конца 2017 г. арендные ставки на офисные помещения не изменятся.

Цена и качество

Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, в мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: «А», «В» и «С». В настоящее время на столичном рынке офисной недвижимости Донецка представлены площади офисных и бизнес-центров всех классов.

Высокой популярностью, особенно сейчас, пользуется класс «А». Как говорят арендаторы «цена просто шепчет». За сравнительно низкую ставку, предприниматели получают современные офисы в престижных центрах в лучших местах города.

К бизнес-центрам «А» класса в Донецке себя относят «GreenPlaza», «CentaurPlaza1», «CentaurPlaza2», БЦ «Столичный» и офисный центр при ТЦ «Донецк Сити». С уверенностью к классу «А» можно добавить БЦ «Пушкинский», который перешел под внешнее управление Министерства доходов и сборов ДНР, однако на открытом рынке, предложений от «Пушкинского» нет.

Арендовать офис большой площади в «GreenPlaza» можно от 150 р/м², ставка на «маленькие» офисы выше. Так, стоимость аренды помещения площадью 43 м² составляет 250 р/м².

На сегодняшний день, в «CentaurPlaza» ставка аренды начинается от 150 р/м² без учета коммунальных услуг. Однако офисы с видом на «Донбасс Арену» нам не смогли показать.

В телефонном разговоре со специалистом, DNR LIVE выяснил, что в БЦ «Столичном» есть свободный офис площадью 130 м², который можно арендовать за 70 р/м² без учета коммунальных услуг.

Для крупных фирм и организаций подойдет бизнес-центр «Донецк Сити» с арендуемой площадью от 500 м². Стоимость аренды помещений без учета коммунальных услуг составит от 400 р/м².

К классу «В» относят себя бизнес-центры «Фаворит-2002», БЦ «Пальмира», «Business Park» и БЦ «Акула».

В ходе общения с представителями бизнес-центров, DNR LIVE выяснил, что цена на аренду офиса в БЦ «Фаворит-2002» составляет от 150 р/м² площадью помещения от 30 м². В БЦ «Пальмира» — от 350 р/м² за 40 м² арендуемой площади. Стоимость аренды офиса в БЦ «Акула» составляет 250 р/м²,  в БЦ «Business Park» — 200 р/м².

К зданиям класса «С» в основном, относятся помещения бывших научно-исследовательских институтов,  заводоуправлений и пр., которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются невысоким уровнем предоставляемых услуг и внешне выглядят непрезентабельно. Подобных строений в Донецке бесчисленное количество: на любой вкус и во всех районах города. Арендная ставка в таких зданиях составляет в среднем 50-100 р/м².

Тенденции и прогнозы

То, что за последние два года в донецких бизнес-центрах количество занятой площади выросло, подтверждают, как арендодатели, так и арендаторы.

Например, еще летом 2015 года, отличный офис в БЦ «CentaurPlaza 2» с хорошей мебелью, тремя санузлами, кухней и видом на «Донбасс Арену» можно было арендовать за 10 000 р. в месяц (100 р/м²), то уже на сегодняшний день таких свободных офисов нет.

Таким образом, главная тенденция, которую можно отметить – увеличение активности арендаторов за последние два года. И это первый позитив.

Вторая тенденция: рост арендной ставки. Разумеется, арендаторы хотят видеть минимальные цены в статье расходов аренды офисов. Однако с точки зрения макроэкономики и экономики государства в целом, рост стоимости аренды офисов – это очень позитивный показатель. Предприниматели возвращаются, предприниматели стали работать больше, зарабатывать больше, а это прямой показатель того, что покупательная способность стала выше.

Третья тенденция: сегодня предложение полностью удовлетворяет спрос. Однако это не надолго. DNR LIVE полагает, что уже в этом году, с началом осеннего сезона, найти хорошие свободные площади будет затруднительно. Поэтому, мы ожидаем открытия новых бизнес-центров, таких как БЦ «Пушкинский», «Скиф» и др.

Безусловно, дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости будет всецело зависеть от восстановления экономики, роста деловой активности и покупательной способности. А то, что в этих направлениях есть рост в DNR LIVE абсолютно убеждены. Причём не на основании заявлений первых лиц, а по результатам собственных исследований.

Соответственно, рано или поздно замороженные стройки «разморозятся», а простаивающие центры заполнятся «руганью» директоров, цоканьем каблуков секретарей и ароматами свежемолотого кофе.